关于全区老旧小区物业服务长效

　　管理机制情况的报告

　　——2022年4月27日在青山区第十六届人大常委会第二次会议上

　　青山区房管局局长  郑丽梅

　　主任、各位副主任、各位委员：

　　我受青山区bat365官网登录下载_365bet开户娱乐_365bet真人平台委托，现在向青山区第十六届人大常委会第二次会议，报告全区老旧小区物业服务长效管理机制情况，请予审议。

　　小区物业服务是基层治理中群众关注度高、期待值高的“家门口”治理重点，服务水平是民生关切，服务质量直接影响基层治理效能。老旧小区物业服务更是基层治理的短板和难点，为落实市委市政府要求，针对解决老旧小区物业服务进驻难、服务难，持续难等问题，为激发市场活力，建立长效机制，打通老旧小区治理堵点，区委、区政府高度重视，区委纳入党建引领基层治理重点项目，组织部长领衔统筹抓，区政府纳入政府实事，分管副区长具体抓。为保障务实推进，区人大主要领导，分管主任深入一线调研，分类指导，主任会议专题研究。在此基础上，我们不断吸收意见，逐步完善措施，建立老旧小区物业服务长效管理机制，分三年一步一个脚印推进。下面分四个方面汇报：

　　一、青山区老旧小区基本情况

　　（一）老旧小区改造情况

　　根据《青山区老旧小区改造三年行动计划》，全区2020年正式启动了两种类别的老旧小区改造共171个，其中由区城建局牵头的“三供一业” 老旧小区改造项目80个（投资152800万元，涉及房屋2442栋，总面积468.209524万平方米，惠及居民71319户），由区房管局牵头的非“三供一业”改造老旧小区为91个（投资52064.14万元，其中2020年开工改造老旧小区49个，2021年开工改造老旧小区42个，涉及房屋632栋，总面积193.2686万平方米，惠及居民23394户），共计投入经费204864万元。

至2021年，青山区2000年底前建成的老旧小区已全部动工改造。截至目前，2019-2020年开工改造的129个小区已全部完成竣工验收，2021年开工改造的42个老旧小区21个已完成预验收，35个小区已基本完工，剩余项目预计6月底前完成竣工验收工作。

　　（二）老旧小区物业管理情况

　　全区2000年底前建成的老旧小区按照物业管理区域划分有142个（部分管理区域包含“三供一业”和非“三供一业”改造两类），另有2001年-2003年建成弃管的小区3个，这145个小区纳入了青山区党建引领老旧小区物业服务高质高效可持续发展的激励保障范围。截至2021年底，145个老旧小区中，社区代管、公益性物业企业托管的小区82个，约占57％；市场化物业管理小区49个，约占33%；业主自我管理，开展简单的物业管理工作小区14个，约占10％。全区目前已经有物业进驻并收费的49个老旧小区当中，收费标准0.7元以下的27个小区，0.8元的21个，1元的1个（石化社区），收费最低的为0.2元（2个，白玉山街道泰乐小区、红钢城街道四街坊小区）。

　　二、当前老旧小区物业服务长效管理面临的主要问题

　　（一）居民物业服务消费意识淡薄，物业服务企业进驻难。我区作为老工业城区，很多居民多年享受福利住房，转向市场化以后，没有购买物业服务的习惯，认为老旧小区还是要以政府责任承担为主，自我管理意愿不强。前期摸底，没有物业进驻的96个老旧小区中，多数业主表示不愿意引进物业。加之老旧小区收费率普遍偏低，物业企业进驻后难以做到资金平衡。据了解，相当一部分“三供一业”改造移交的老旧小区物业企业因物业费收不上来，被迫提出退场。

　　（二）老旧小区产权分散、房屋零散，物业管理区域封闭难。老旧小区住房产权形式和产权人复杂性，且大多各自为“居”，难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。多数老旧小区规模小，全区145个老旧小区中，面积10万方以上的18个，5万方至10万方的24个（按照正常收费标准和收费率，5万方是物业企业能否实现收支平衡的分水岭），5万方以下的有103个，占小区总数的71%，最小的面积仅为300平方米，9户（武东工商银行宿舍）。

　　（三）基础配套薄弱，专业化物业服务持久难。老旧小区在建设之初规划方案简单，很多配套设施不齐全。这几年虽然经过老旧小区改造，但很多问题仍难以解决，比如多数小区没有物业管理用房、地下管网设施老化、机动车停车难以及体育健身设施和文化活动空间不足等。这些问题，虽然是历史客观存在，也难以通过物业管理得到根本性改变，但居民认为，既然交了物业费，这些问题就应该物业企业管，否则不交物业费。因而，很多老旧小区物业企业的进驻意愿也不强。

　　（四）小区末端执法合力不够，老旧小区矛盾化解难。少数居民缺乏自我管理意识，老旧小区停车占道、小广告乱贴、垃圾随地弃置现象突出;老旧小区部分居民在自己家边搭鸡棚、圈狗窝、种菜，私搭乱建问题难以杜绝，老旧小区“才改造、又如旧”问题突出。目前街道虽然成立了执法中心，但力量配备还不足、专业度不够，末端执法有难度。同时，老旧小区对交通、水务等部门在末端执法还有很多期待。此外，自2018年国家取消政府对物业企业资质审核后，物业企业前端筛选过程缺失，物业行业进驻门槛低，同时也缺乏有效地退出行政强制手段，更换物业企业需要业主共同投票又存在意愿集中难的问题，对个别专业化程度低，服务意识差的物业企业短期内难以使其退场。因而，邻里矛盾、居民和物业矛盾错综复杂，有时难以调和。

　　三、近年来加强老旧小区物业服务管理的主要做法

　　近年来，在区人大的支持和监督下，区委区政府高度重视，着眼提高居民安全感、获得感、幸福感，多措并举，因地制宜，加强老旧小区物业管理，做了一些尝试和探索。

　　一是组建“红色物业”公益服务部，为老旧小区提供兜底维护管理。2017年，根据区委、区政府研究部署，依托区属国有企业兴城物业公司和区水务局，组建了“红色物业”公益服务部，集中为老旧弃管小区提供公共设施维修、公共区域绿化保洁、公共管道疏通等兜底服务。目前覆盖全区自管（代管）小区87个，居民约3.4万余户，运行资金由区财政进行保障，每年经费约为280万元，实现无物业小区公益物业托底全覆盖。

　　二是开展“红色物业”“牵手行动”，提升老旧小区规范化水平。发挥“红色物业”星级企业和优秀物业企业在物业服务中的党建优势、专业优势、人才优势、资源优势和管理优势，组织11家优质物业企业对分3批次对全区86个老旧小区和4家承接老旧住宅小区的物业企业进行牵手帮扶，帮助老旧小区、自管小区、部分综合条件差的物业企业不断改进服务方式，完善服务措施，提升服务水平。组织帮扶物业企业每月要到帮扶老旧小区至少开展1次帮扶和志愿活动。截至目前共组织物业志愿者4000余人次，先后到自管、代管小区开展志愿帮扶活动310余场次。

　　三是落实自管（代管）小区经费激励，推进小区管理提档升级。对社区兜底自管（代管）型物业小区，在各街道（管委会）自筹资金给每个自管型小区每年2至3万元支持性工作经费基础上，自2021年开始，每年在全区评选“十佳自管小区”，综合自管（代管）小区“党建工作、队伍建设、物业服务、社会评价”四个维度的考评打分情况，评选出十个优秀自管（代管）小区，并给予获评小区2万元工作经费，用于小区的运营管理，较好地促进自管（代管）小区的向更高水平迈进。

　　四是应建尽建业主委员会，提升业主自我管理意识和能力。按照小区业主委员会到期换届率100%，符合条件组建率100%的目标，去年开始，加强政策宣传和专业培训，引入专业性社会组织，指导街道（管委会）、社区召开业主大会，加强小区业委会组建力度，目前青山区住宅小区业主委员会组建率74%，在全市排名靠前。同时，每月组织专家到街道、社区上门开展培训，有效提高了业主自治能力。

　　四、实施党建引领老旧小区高质高效可持续发展工作措施

　　党建引领老旧小区物业服务高质高效可持续发展工作，列入了省、市、区三级组织部长领衔项目。前期，区委组织部、区房管局开展横向比较、社区摸排、调研走访，会同钢花村、新沟桥、冶金等街道做了试点前期工作，在此基础上，提出了区实施方案和激励措施，计划利用3年左右的时间，实现全区老旧小区专业化物业服务全覆盖。方案区委常委会、区政府专题会已经研究审议下发。主要措施是：

　　一是党建引领，强化党组织对物业工作的领导、统筹和协调。加强街道、社区党组织对小区物业服务的统筹领导。明确街道具体负责小区物业服务工作的内设机构和分管领导，强化属地管理。落实街道物业管理联席会议制度，形成街道牵头、部门联动、齐抓共管机制。成立社区居委会领导下的环境和物业管理委员会，督促业主委员会、物业服务企业履行职责。做实小区党组织领导下的“三方联动”，持续推广优秀楼管员兼职社区网格员制度。发挥物业行业党委作用，加强对物业企业党组织支持、考核，推动物业项目党建工作100%覆盖、物业管理层100%有党员、物业员工100%是志愿者。

　　二是分类实施，逐步提升现阶段老旧小区物业服务质量。对已有物业企业的，开展品质巡查，强化指导监督；对自治物业，组织“红色物业”牵手行动，加强激励支持，帮扶正常运行；对代管物业，发动多方力量，保障社区代管基础。

　　三是多措并举，推动老旧小区专业化物业覆盖和可持续发展。持续推进老旧小区基础设施改造，突出解决居民急难问题和后续管理问题，打造老旧小区良好生活环境。在此基础上：

　　1.按照市场化思路，递进式推进专业化物业接管老旧小区。在街道社区党组织领导下，召开物业企业洽谈会、对接会，开展老旧小区选聘物业服务企业工作。按照先易后难、逐步推进的思路，区房管局提出指导意见，街道采取“能进则进”、“以整带散”、“集合捆绑”等打包的方式，让市场化物业服务企业接管老旧小区。能进则进，即：实现基础条件好、物业管理基础完善的小区专业化物业企业全面入驻；以整带散，即：利用成熟的专业化物业小区带动周边零散老旧小区，实现以强带弱、帮扶式专业化物业管理；集合捆绑，即：将街道、社区或片区的老旧小区整体捆绑打包，实现区域化物业服务集中管理；自治+帮扶，即：对居民自管意愿强、物业企业进驻难的老旧小区，引导登记为民办非企业，采取自治管理和专业化物业兜底管理相结合的方式，实现专业化物业管理。各街道要对接相关职能部门、整合资金完善物业企业进驻前期基础条件；要积极统筹各部门落地在社区治理的经费，向接管老旧小区物业企业购买服务项目，用足用活惠民资金，增强企业“造血”能力；要指导社区和居民代表召开听证会，共同研究开辟公共空间，依法利用老旧小区各类闲置房屋和公共空间、设施、场地等资源，所得收益可依法用于补贴物业费用的不足，改善提升小区物业服务设施。

　　2.加强宣传引导提升老旧小区物业费收费率。目前，部分居民对物业管理的认识不够、理解存在偏差，认为物业不是小区日常运转的必备要素，抵触物业企业进驻；同时，也缺少购买专业物业服务的消费意识。因此，需要街道、社区发挥社区党组织核心作用，积极宣传物业管理正面案例，提高居民对物业服务价值的认可度，引导居民足额缴纳物业费；街道、社区党组织发动党员居民带头按时足额缴纳物业费，将缴纳情况纳入社区党员评先评优、社区居民道德评议重要内容，探索将物业费缴纳情况纳入征信系统，鼓励街道研究探索困难群体以志愿物业服务积分抵兑物业服务费的机制；司法局指导司法所、民调室、法制科，定期开展物业相关法规宣传，开展相关调解工作，从法律法规上引导居民提高物业缴费意识。

　　3.推进多方联动，建立健全老旧小区应急保障机制。建立区级老旧小区应急保障平台，财政每年安排一定资金保障，针对老旧小区因自然灾害，突发情况等因素造成的老旧小区物业服务机构无法解决的应急维修、抢修问题，街道和部门联动进行紧急处置。

　　4.突出难题破解，落实接管老旧小区激励机制。按照市统一文件要求，建立老旧小区物业服务奖励专项资金，并纳入区财政预算，每年根据对老旧小区物业服务考评情况，给接管老旧小区的物业服务企业分类、分等级予以资金奖励。奖励对象主要分三类：对于首次接管失管、弃管住宅小区的物业企业，按市委组织部明确的每月0.3元、0.2元、0.1元/平方米标准，给予接管奖励资金。对于2021年底前已进驻老旧小区的物业企业，且收费标准低于0.8元/平方的物业企业，经考核评为一类、二类的，分别按照0.2元/平方米、0.1元/平方米标月准，给予接管奖励资金。对于收费标准在0.8元/平方米（含）以上的老旧小区物业企业，经考核为优秀的给予年度一次性奖励。对每个项目的奖励持续5年，拨付跨度时间7年。初步预算全区7年财政投入约6000万元，2022年约800万元。

　　目前，钢花村街8个老旧小区按照区域捆绑模式打包给区属公益型国企兴城物业公司，新沟桥街将整街14个老旧小区整体打包给市场型企业鸿宇物业公司，都进入了进驻前的改造阶段，冶金街采取以整带散的模式与两家物业公司签订了框架协议，其它街道都在与物业公司洽谈中。2022年，我们将紧紧围绕“实现专业化物业服务企业进驻的老旧小区不少于90个”的目标，认真研究措施，加强工作推进，确保圆满完成目标，确保2022年区政府十件实事计划顺利实现。

　　主任、各位副主任、各位委员，我们将更加紧密地团结在以习近平同志为核心的党中央周围，在区委、区政府的坚强领导下，在区人大有力监督支持下，将根据此次会议审议意见，认真修改完善，并组织好实施。